《保交付保質(zhì)量下的工程穿插提效快速施工管理要點及實戰(zhàn)案例》

【課程背景】

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)中，標(biāo)桿房企在推行工程穿插提效快速施工，但很多房企工程管理人員并不知道標(biāo)桿房企為何要推行穿插施工，總認(rèn)為穿插施工是為了高周轉(zhuǎn)，錯誤的理解了穿插施工的真正內(nèi)涵。在工程管理過程中，缺乏穿插施工體系化管理經(jīng)驗，純憑個人經(jīng)驗推進(jìn)穿插施工，從施工單位進(jìn)入現(xiàn)場后才開始著手組織工程穿插施工的安排布置，剛開始的時候總包還虛與委蛇，等到精裝單位進(jìn)場后，才發(fā)現(xiàn)穿插施工根本不是想當(dāng)然那么回事，強(qiáng)行推行穿插施工又導(dǎo)致一個作業(yè)面上各工種工序交叉施工，天天矛盾沖突，質(zhì)量問題頻發(fā)，經(jīng)常出現(xiàn)返工。本想壓縮工期，結(jié)果到交付時才發(fā)現(xiàn)工期并未縮減，而且項目存在重大工程質(zhì)量隱患，交付后無法正常運營，維修成本高企，開始時的穿插施工部署完全失效。

企業(yè)如何幫助員工在體系管理層面上更好的掌握穿插施工管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步提升專業(yè)管理水平，使之具備進(jìn)行穿插提效快速施工的管理能力，是我們面對的人才培養(yǎng)管理挑戰(zhàn)。穿插施工提效管理，要從施工過程管理逐步提升到產(chǎn)品管理思路上來。需要在拿地初始就要進(jìn)行項目通盤穿插施工策劃，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品邏輯和標(biāo)準(zhǔn)，從設(shè)計前端入手，鎖定材料部品招采成本標(biāo)準(zhǔn)，提高產(chǎn)品工廠化率，提高工人施工工效，減少施工現(xiàn)場過程人工管理要求，讓產(chǎn)品一開始就做對做好。

穿插施工管理需要涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)銷平衡、產(chǎn)品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產(chǎn)品驗收、成品保護(hù)、直到產(chǎn)品交付和維保修的產(chǎn)品全生命周期穿插施工管理。工程管理專業(yè)作為產(chǎn)品的最終制造和呈現(xiàn)者，如何站在項目流程化管理的視角，大流水分期和總平施工部署，小流水施工工序工藝組織，避免產(chǎn)品進(jìn)度、質(zhì)量、成本的目標(biāo)沖突，協(xié)同平衡各專業(yè)和甲乙方的標(biāo)準(zhǔn)不一致，是保證穿插施工在項目平穩(wěn)落地的關(guān)鍵；

本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗（10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷），結(jié)合清華大學(xué)工程制造業(yè)精細(xì)化及流程化的管理方法，通過對100多個與穿插施工管理有關(guān)的實際操作案例進(jìn)行情景解剖，導(dǎo)出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程交付質(zhì)量前提下，大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標(biāo)桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗與清華大學(xué)制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結(jié)合，實操案例多、啟發(fā)性強(qiáng)，同時可與學(xué)員有較多的深度互動，通過互動交流來進(jìn)一步梳理學(xué)員的管理思路及實戰(zhàn)操作。

【課程收益】

1. 深刻理解穿插施工管理之道，提前完成穿插策劃，壓縮關(guān)鍵線路工期，提升非關(guān)鍵線路效益；

2. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品設(shè)計前端需要預(yù)控的穿插問題和風(fēng)險點以及預(yù)控手段措施；

3. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品成本招采前端需要預(yù)控的穿插問題和風(fēng)險點以及預(yù)控手段措施；

4. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品工程管理過程需要預(yù)控的問題和風(fēng)險點以及預(yù)控手段措施，針對項目實際情況及公司現(xiàn)有資源制定合理的全周期工程進(jìn)度計劃和穿插施工計劃，以確保在保證客戶關(guān)注質(zhì)量的前提下，如何快速施工，穿插提效。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團(tuán)分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：穿插施工管理現(xiàn)狀和困惑

1. 我們是否經(jīng)常遇到這樣的問題和困惑？

1. 從項目啟動到開工到過程管理都按照普通項目計劃組織，缺乏穿插施工統(tǒng)籌，除了結(jié)構(gòu)施工外，建筑機(jī)電和精裝工序都無法正常插入；

2. 在同一個作業(yè)面上，各工種、各工藝和各工序交叉施工，經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，各不相讓；

3. 天氣影響、疫情防控、政策要求和現(xiàn)場環(huán)境等各種客觀條件對穿插施工組織有很大影響；

4. 供方建材采購渠道分散，進(jìn)場驗收以次充好，物料堆放損壞變質(zhì)，物料堆場周轉(zhuǎn)率低，水平垂直運輸跟不上施工進(jìn)度要求；

5. 工程施工組織常常出現(xiàn)返工，材料供應(yīng)和人員機(jī)械配備難以與實際施工需要相匹配；

6. 工程質(zhì)量達(dá)不到驗收標(biāo)準(zhǔn)，交付存在重大工程質(zhì)量隱患，客戶使用和運維存在較多卡點。

1. 建立流程化的穿插施工協(xié)同體系；甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場矛盾：專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業(yè)協(xié)同/目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)同；

2. 穿插施工管理之道：目標(biāo)定標(biāo)準(zhǔn)/協(xié)同建流程/能力要提高；

第二部分：保交付穿插工程策劃

1. 保交付穿插施工產(chǎn)品質(zhì)量管理觀點：產(chǎn)品全周期客戶滿意質(zhì)量；質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)是基于產(chǎn)品全周期客戶滿意的綜合效益最大化；；產(chǎn)品質(zhì)量問題在設(shè)計前端就存在；產(chǎn)品高易建性，質(zhì)量零缺陷；保交付階段沒有整改工期；預(yù)控源頭是設(shè)計部門；高層管理者承擔(dān)90%責(zé)任；

2. 保交付穿插施工策劃先行：產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃；產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)策劃；產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)策劃；產(chǎn)品成本招采策劃；產(chǎn)品工程施工策劃；產(chǎn)品驗收交付策劃；

• 案例：保交付穿插施工策劃例題

1. 產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃：交付目標(biāo)清晰；項目分期均衡；開發(fā)順序合理；交付分界簡潔；交付永臨結(jié)合；交付施工便捷

• 案例：施工總平面布置管理——合理便捷案例

• 例題：戰(zhàn)術(shù)地圖平面布置風(fēng)險例題

• 案例：施工總平結(jié)合項目分期戰(zhàn)術(shù)地圖排布案例

1. 保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)策劃：零滲漏；零空鼓；零開裂；零外窗；零戶門；零水暖；

• 例題：保交付產(chǎn)品質(zhì)量目標(biāo)策劃例題

1. 保交付產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)策劃：設(shè)計產(chǎn)品化；戶型標(biāo)準(zhǔn)化；立面標(biāo)準(zhǔn)化；示范區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化；一體綜合化；節(jié)點標(biāo)準(zhǔn)化；做法標(biāo)準(zhǔn)化；深化四圖；材料標(biāo)準(zhǔn)化；部品標(biāo)準(zhǔn)化；樣板標(biāo)準(zhǔn)化；交付標(biāo)準(zhǔn)化；外墻全現(xiàn)澆；核心筒現(xiàn)澆；管井全現(xiàn)澆；內(nèi)墻免砌筑；內(nèi)墻免抹灰；高精免地坪；

2. 保交付招采成本策劃：設(shè)計供方標(biāo)準(zhǔn)化；采購合同標(biāo)準(zhǔn)化；合約界面標(biāo)準(zhǔn)化；戰(zhàn)略合作標(biāo)準(zhǔn)化；供方信譽(yù)檔案庫；材料部品樣板庫；部品選型標(biāo)準(zhǔn)化；成本模型標(biāo)準(zhǔn)化；進(jìn)場計劃標(biāo)準(zhǔn)化；市場價格前置化；材料供應(yīng)區(qū)域化；示范區(qū)采購獨立；

3. 保交付工程施工策劃：材料部品標(biāo)準(zhǔn)化；施工工序標(biāo)準(zhǔn)化；施工工藝標(biāo)準(zhǔn)化；施工工時標(biāo)準(zhǔn)化；管理要求標(biāo)準(zhǔn)化；驗收動作標(biāo)準(zhǔn)化；交付管理標(biāo)準(zhǔn)化；產(chǎn)品維保標(biāo)準(zhǔn)化；大流水施工部署；小流水工序組織；穿插施工自下而上；金屬模板爬架；減預(yù)留增預(yù)埋；減材料增部品；減現(xiàn)場增工廠；減手工增機(jī)械；減管理增效益；

4. 保交付驗收交付策劃：了解政策綠色通道；辦好施工合法手續(xù)；政府領(lǐng)導(dǎo)掛職項目；提前溝通驗收時點；施工質(zhì)量創(chuàng)優(yōu)；做好專項驗收交底；爭取驗收綠色通道；過程質(zhì)量驗收免檢；專項驗收提前實施；具備條件提前驗收；提前做好交付準(zhǔn)備；交付質(zhì)量客戶滿意；

• 案例：工程驗收交付程序突破溝通缺失例題

1. 保交付穿插施工策劃先行：產(chǎn)品交付目標(biāo)策劃；產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)策劃；產(chǎn)品設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)策劃；產(chǎn)品工程施工策劃；產(chǎn)品驗收交付策劃；

2. 小結(jié)：明確交付目標(biāo)；確認(rèn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；鎖定設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)；成本招采協(xié)同；工程施工穿插；

3. 分組討論與交流

第三部分：保交付穿插設(shè)計管理

1. 設(shè)計品質(zhì)和效果對客戶交付產(chǎn)品質(zhì)量的重要性分析；

1. 購買階段價值排序：設(shè)計效果；功能組合；材料品質(zhì)；品牌追求；

2. 交付入住階段價值排序：功能效果；材料品質(zhì)；設(shè)計效果；品牌追求；

1. 交付客戶報修和投訴產(chǎn)品質(zhì)量問題排序；85 %報修問題：外窗；空鼓；開裂；滲漏；入戶門；電氣；問題排序：滲漏；空鼓開裂；入戶門；外窗；

• 案例：缺陷反饋——窗側(cè)邊墻面滲漏缺陷例題

1. 缺陷反饋管控小結(jié)：概率統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)問題；相關(guān)分析找到原因；經(jīng)驗萃取最佳方案；定量分析提煉數(shù)據(jù)；施工周期影響驗證；引進(jìn)成熟樣本迭代；快速提升客戶滿意；

2. 全專業(yè)一體化設(shè)計：互為條件，互相協(xié)同，精準(zhǔn)確定，配合最優(yōu)；方案設(shè)計；擴(kuò)初設(shè)計；施工圖設(shè)計；設(shè)計深化；構(gòu)件制作、安裝；

3. 全專業(yè)設(shè)計協(xié)同：給水排水專業(yè)；供暖通風(fēng)與氣調(diào)節(jié)專業(yè)；機(jī)電、室內(nèi)等專業(yè)；給排水、電氣、供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)等專業(yè)；

4. 設(shè)計深化四圖策劃先行：深化設(shè)計圖；生產(chǎn)加工圖；現(xiàn)場安裝圖；成品保護(hù)圖；

5. 外墻主體及二次結(jié)構(gòu)設(shè)計深化要點；模板配模方案圖按施工順序劃分：墻柱體的設(shè)計；梁的設(shè)計；樓面板的設(shè)計；背楞的設(shè)計；支撐體系的設(shè)計；樓梯的設(shè)計；二次結(jié)構(gòu)設(shè)計深化要點：兩案、三墻、六降、九禁；

• 案例：節(jié)點設(shè)計深化案例

• 案例：填充墻深化設(shè)計案例

• 例題：填充墻設(shè)計深化例題

• 案例：外墻外飄板設(shè)計深化案例

• 案例：窗臺企口反檻設(shè)計深化案例

• 案例：飄窗洞口企口反檻設(shè)計深化例題

• 例題：飄窗企口反檻設(shè)計深化例題

• 例題：核心筒墻結(jié)構(gòu)設(shè)計深化例題

1. 小結(jié)：產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化；設(shè)計一體綜合；深化四圖；協(xié)同現(xiàn)澆；三免一無；

2. 分組討論交流

第四部分：保交付成本招采管理

1. 保交付設(shè)計管理成本預(yù)控：項目定位；規(guī)劃方案；項目分期開發(fā)規(guī)劃單體方案；總圖及室外管線綜合平衡；具體設(shè)計節(jié)點構(gòu)造要求交底；

• 案例：模板成本測算案例

1. 供方施組/方案/總平/計劃優(yōu)化施工措施：考慮聯(lián)動性；結(jié)合設(shè)施；考慮銷售配合需求；合理規(guī)劃；減少調(diào)整；節(jié)約成本；

• 案例：穿插施工組織總平面圖供方成本優(yōu)化例題

1. 提高供方施工效率：明確技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；確認(rèn)管理要求；提高施工效率；改進(jìn)施工工藝；強(qiáng)調(diào)技術(shù)交底；加強(qiáng)技能培訓(xùn)；提高人員素質(zhì)；避免強(qiáng)行施工；

2. 保交付成本招采供方交底：策劃明確穿插提效；明確供方技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；提出供方穿插要求；供方入庫技術(shù)交底；關(guān)鍵節(jié)點標(biāo)前樣板；供方協(xié)同總圖方案；供方投標(biāo)技術(shù)響應(yīng)；現(xiàn)場穿插樣板先行；

3. 保交付材料部品標(biāo)準(zhǔn)化管理：外保溫/壁紙/石材/門窗幕墻/欄桿/電梯/入戶門/櫥柜/壁柜/木飾面/地磚/地板;

4. 零變更洽商簽證成本預(yù)控：預(yù)估；溝通；確認(rèn)；增項；月結(jié)；減賬；

5. 特急零星工程/讓步放行管理：電話/微信；請示/報告；紀(jì)要/協(xié)議；正式合同；

6. 小結(jié)：設(shè)計供方成本預(yù)控；優(yōu)化供方技術(shù)措施；提高供方施工效率；提前供方技術(shù)交底；材料部品標(biāo)準(zhǔn)化；供方零變更洽商；供方特急放行報告；

7. 分組討論與交流

第五部分：保交付穿插計劃管理

1. 標(biāo)桿企業(yè)合理工期；保證符合生產(chǎn)客觀規(guī)律；合理施工管理間歇；合理施工技術(shù)間歇；

2. 標(biāo)桿企業(yè)“搶工期” 措施：材料類“搶工” 措施；技術(shù)類“搶工”措施；管理類“搶工”措施；

• 案例：三種施工方式對比案例

1. 制定合理最短工期：合理編排工序穿插；實現(xiàn)周期均衡流水施工；密切配合營銷節(jié)點；

• 案例：穿插施工提效模型案例——目標(biāo)——提效20%（3個延長1個縮短）

• 案例：標(biāo)準(zhǔn)工期360天案例

• 案例：標(biāo)準(zhǔn)工期（360天）關(guān)鍵線路橫道圖案例

1. 關(guān)鍵線路—地下室施工（73d）

2. 主體結(jié)構(gòu)小流水施工（163天）

• 案例：結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工

1. 結(jié)構(gòu)平面穿插流水施工

2. 穿插模型: N-10精裝修濕作業(yè)穿插施工（5天/層步距）

• 案例：樓層工序分布案例

• 案例：標(biāo)桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾

1. 分組討論與交流

第六部分：保交付穿插現(xiàn)場管理

• 案例：標(biāo)桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾

• 案例：樁基、檢測、補(bǔ)樁同步完工案例

1. 地庫副樓與主體同步施工：缺陷成因；穿插建議；

2. 頂板/防水/保護(hù)/回填/場平一次成活：防水隨地庫頂板結(jié)構(gòu)完成；保護(hù)層隨頂板防水完成；回填土隨首層外架拆除完成；

3. 地下建筑初裝機(jī)電安裝工程緊前插入：砌體穿插；管網(wǎng)穿插；設(shè)備穿插；

4. 供電工程報批報建隨地庫同步推進(jìn)；供電工程報批報建要點：停電接火計劃提前30天申請；設(shè)計出圖至工程施工需走圖紙審批流程至少提前15天；報裝申請材料依據(jù)供電局要求至少提前7天準(zhǔn)備；供電工程為壟斷工程，供電前需將費用交齊；

• 例題：總包成本/資金影響/班組窩工影響例題

1. 主體結(jié)構(gòu)階段爬架安裝：爬架與凸窗、挑板、線條、構(gòu)架龍骨等錯位安裝，局部與外墻沖突的翻板提前切除、切槽、加固處理；爬架支座位提前調(diào)整到鋁模K板下；樓層提前做好硬質(zhì)防護(hù)棚，確保外立面穿插順利進(jìn)行；

• 案例：底層外架優(yōu)先拆案例

1. 人貨梯第六層安裝完畢：第六段人貨梯使用；第五段砌筑樣板；第四段人貨梯安裝；第三段人貨梯進(jìn)場；第二段完成電梯基礎(chǔ)；第一段施工電梯基礎(chǔ)；

• 案例：層間截水是穿插施工保證

1. N層結(jié)構(gòu)層——鋼筋綁扎、結(jié)構(gòu)拉縫安裝、模板拼裝

2. N-1層——拆模、層間止水、垃圾清理、螺桿洞封堵、外墻打磨修補(bǔ)

3. N-2層——層間止水、結(jié)構(gòu)內(nèi)墻打磨修補(bǔ)、衛(wèi)生間反坎施工、墻板放線、排水管安裝，欄桿安裝、外窗框安裝

4. N-3層——墻板安裝、外窗玻璃安裝、消防立管安裝

5. N-4層——墻板與結(jié)構(gòu)交界處掛網(wǎng)、沉箱防水、天花裝修第一遍膩子、地面水泥砂找平、戶內(nèi)外給水管安裝

6. 燃?xì)夤艿老葓蠼ǎ喝細(xì)鈭笈鷪蠼ㄖ黧w出正負(fù)零后開始；燃?xì)膺M(jìn)場前置準(zhǔn)備不少于60天；與供電工程同期進(jìn)行；墻磚鋪貼開始前完成室內(nèi)燃?xì)夤艿腊惭b；

7. N-5層——墻板嵌縫修補(bǔ)，墻板線盒及線管安裝，衛(wèi)生間回填及二次防水、天花吊頂、照明穿線、保溫板安裝

8. N-6層——衛(wèi)生間及電梯間墻磚，廚房地磚，客廳天花封板、入戶門框、防火門框安裝、消防栓安裝、水電管井刮N型膩子

9. 室內(nèi)電梯保運輸：電梯安裝要點：電梯機(jī)房采用全砼結(jié)構(gòu)縮短工期20天；主體封頂緊后屋面施工，電梯機(jī)房優(yōu)先；主體封頂30天移交機(jī)房井道，電梯進(jìn)場安裝；施工梯拆除條件：施工梯拆除前30天室內(nèi)電梯投入使用；室內(nèi)電梯與施工梯公用30天后施工梯可拆除；所有濕作業(yè)材料均已基本上樓；地下室可堆放及運輸材料；

10. 精裝樣板提前定：精裝策劃：交付標(biāo)準(zhǔn)及交付計劃；施工進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；承接查驗整改計劃；精裝方案：確定交付標(biāo)準(zhǔn)樣板；確定施工工藝樣板；確定材料部品樣板；裝修階段總平布置：進(jìn)場后7天內(nèi)確定材料堆場布置及調(diào)整；垂直運輸分時段使用；同批材料到場48小時內(nèi)送達(dá)施工樓層；

11. 濕作業(yè)施工先行：隔斷墻/吊頂施工；墻磚施工；墻面膩子；地磚施工；水泥地坪；

12. N-7層——客廳、衛(wèi)生間及電梯間地磚、廚房墻磚、門檻石安裝、管井穿強(qiáng)弱電線管及給水管

13. N-8層——窗臺石安裝、廚衛(wèi)間天花吊頂及封板、門套基層安裝、墻面第一遍膩子

14. N-9層——墻面、天花第二遍膩子、門貼臉及門套安裝、入戶門安裝

15. N-10層——墻面、天花打磨、噴底漆、上面漆、戶內(nèi)門安裝

16. 干作業(yè)緊跟其后： 油漆/壁紙/燈具安裝；櫥柜 /浴室柜安裝；壁柜安裝；潔具/五金/電器安裝；門/地板安裝；外架拆除后插入；提前策劃動線；48小時物料上樓；緊盯作業(yè)面/物料；

17. 公區(qū)精裝修收頭：公區(qū)吊頂施工；公區(qū)墻磚施工；公區(qū)地磚施工；電梯門套施工；燈具/面板安裝；室內(nèi)公區(qū)穿插；樓梯間到室內(nèi)；最遲外架拆除；10內(nèi)完成公共部分；

18. N-11層——部品安裝

19. N-12層——木地板安裝、水電、潔具、五金安裝調(diào)試

20. N-13層——開荒保潔，達(dá)到交付狀態(tài)

21. 外立面施工：前期四圖尤為重要；注意外保溫拉拔檢測，不可省略檢測項；

22. 地庫側(cè)邊防水后回填：地庫側(cè)邊防水施工要點；防水保護(hù)層施工要點；回填土施工要點；

• 案例：小市政管網(wǎng)分段早穿插

1. 頂板市政綠化同步完成：疏水層施工；頂板回填施工；管網(wǎng)施工；道路硬化施工；綠化/園林鋪貼；結(jié)構(gòu)出正負(fù)零后60天；聯(lián)合驗收前45天；外架與人貨梯位置；園林鋪貼前期關(guān)注；

2. 穿插技術(shù)應(yīng)用小結(jié)：公司里程碑節(jié)點要求決定穿插工藝的選擇；標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計節(jié)點、材料選型、材料參數(shù)、施工工藝戰(zhàn)略供應(yīng)商準(zhǔn)備必須前置，避免三邊工程；爬架、鋁模、三免一無應(yīng)用是重要支撐；爬架拆除、施工電梯安裝與拆除、頂板防水，是三大關(guān)鍵節(jié)點。初裝修濕作業(yè)流水可按5、6、7、8天安排，精裝修干作業(yè)可以靈活處理；工序穿插安排，沒有窩工是保障；人貨梯下負(fù)一層地下室，形成水平二層運輸通道，將增強(qiáng)施工組織的靈活性。

3. 分組討論與交流

第七部分保交付竣工驗收管理

1. 竣工驗收交付策劃要點：優(yōu)先規(guī)定動作；優(yōu)先客戶區(qū)域驗收；代客驗房（物業(yè)）；帶客驗房（客服）；遺留問題限期整改；客戶風(fēng)險預(yù)控；

2. 交付客戶產(chǎn)品竣工驗收交付啟動會會議目的：明確各方在竣工驗收中的有關(guān)范圍和驗評標(biāo)準(zhǔn)；會議時間：集團(tuán)管理中心在竣工驗收前1個月組織召開；參會單位：集團(tuán)采購成本專業(yè),施工總包,監(jiān)理,分包和物業(yè)公司；竣工驗收小組：成立由建設(shè)方,施工,總包,監(jiān)理,物業(yè)組成竣工驗收小組；

3. 地產(chǎn)交付客戶產(chǎn)品驗收整改：分部、分項驗收；竣工驗收；限期整改銷項；

4. 物業(yè)交付客戶產(chǎn)品接管驗收：項目獲取竣工備案表并整改銷項后；項目移交物業(yè)公司；物業(yè)依據(jù)驗收標(biāo)準(zhǔn)完成對接管驗收工作；

5. 交付客戶產(chǎn)品客戶預(yù)驗收：正式入伙前30天；由接管驗收專項人員陪同業(yè)主進(jìn)行預(yù)驗收；形成《工程遺留問題限期整改單》；

• 案例：交付客戶產(chǎn)品預(yù)驗收風(fēng)險預(yù)控例題

1. 交付客戶產(chǎn)品竣工驗收：《工程竣工驗收單》是包方依據(jù)；包方在規(guī)定內(nèi)完成問題的整改；不影響小問題由包方蓋公章整改承諾函；不得扣留《工程竣工驗收單》, 問題以建議預(yù)扣在竣工驗收單上明確表述；各部門沒回退驗收單權(quán)限，有建議預(yù)扣款的權(quán)限；

2. 交付客戶產(chǎn)品質(zhì)量問題限期整改銷項：整改單下發(fā)；鑰匙領(lǐng)取；現(xiàn)狀確認(rèn)；維修時限；鑰匙返還；維修確認(rèn)；整改單返單；代客驗收；客戶復(fù)驗；整改單關(guān)單；

• 案例：交付客戶產(chǎn)品竣工驗收限期整改銷項制度案例

1. 交付客戶產(chǎn)品風(fēng)險預(yù)控：交樓產(chǎn)品與合同標(biāo)準(zhǔn)不符；前期銷售承諾無法落實；存在嚴(yán)重滲漏隱患；存在重大質(zhì)量和安全隱患；存在嚴(yán)重使用功能缺陷；消防系統(tǒng)存在重大安全隱患；共用設(shè)備存在重大缺陷；園建及公共設(shè)施無法使用；因設(shè)計質(zhì)量價格等其它因素；

• 案例：交付客戶產(chǎn)品成保管控缺失例題

1. 客服管控\交付維保和整改銷項要點；客服質(zhì)量管控要點：現(xiàn)有自媒體極發(fā)達(dá)；原有管控手段失效；客戶信息收集能力；客戶信息關(guān)注能力；客戶輿情控制能力；客戶溝通談判能力；客戶定點清除能力；交付維保管控要點：客戶信息分類；分期分批交付；功能區(qū)域交付；優(yōu)先維保計劃；限期整改銷項；入伙時零拒收；整改銷項管控要點：漏項施工項；客戶區(qū)域；功能性問題；1715原則；每日例會銷項；

2. 交付客戶產(chǎn)品質(zhì)量后評估：交付一個月內(nèi)實施；第三方入戶調(diào)研；全專業(yè)參與；形成產(chǎn)品缺陷反饋；重點改進(jìn)構(gòu)造標(biāo)準(zhǔn)；

3. 小結(jié)：保交付產(chǎn)品策劃；保交付預(yù)驗收；保交付驗收啟動會；保交付驗收風(fēng)控；限期整改銷項；保交付客服管控；保交付后評估；

4. 分組討論與交流