“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)與房地產(chǎn)新趨勢(shì)、新機(jī)遇與新應(yīng)對(duì)

培訓(xùn)目標(biāo)：從怎么看，到怎么辦、怎么干，本課程研究“十四五”規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化、都市圈建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響、解讀相關(guān)政策，分析新形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)新趨勢(shì)、新機(jī)遇與新應(yīng)對(duì)。培訓(xùn)內(nèi)容注重解疑答惑，主動(dòng)應(yīng)對(duì)疫情影響，幫助房地產(chǎn)企業(yè)決策，更好地助推工作。講座“有理、有趣、有料、有用”，圖文并茂，通俗易懂。理論與實(shí)際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進(jìn)而知道未來(lái)的必然。

講座提綱（三級(jí)提綱版）

一、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化、房地產(chǎn)的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

1、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“基建”與“新基建”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

2、“十四五”規(guī)劃關(guān)于新型城鎮(zhèn)化的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

——完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量

——城鎮(zhèn)化率提高1個(gè)百分點(diǎn)

——放開(kāi)戶(hù)籍限制、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等

——人口遷移為房地產(chǎn)帶來(lái)機(jī)遇與挑戰(zhàn)

——“十四五”時(shí)期新型城鎮(zhèn)化建設(shè)工程與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的機(jī)會(huì)

——房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)在“雙循環(huán)”和“十四五”規(guī)劃中發(fā)揮重要作用

3、“十四五”規(guī)劃關(guān)于城市群、都市圈表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）推動(dòng)城市群一體化發(fā)展

（2）建設(shè)現(xiàn)代化都市圈

4、“十四五”規(guī)劃關(guān)于 “城市更新行動(dòng)”的相關(guān)精神解讀與房地產(chǎn)工程企業(yè)的機(jī)會(huì)

——“十四五”規(guī)劃綱要提出，要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

——房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了數(shù)十年高速發(fā)展，市場(chǎng)趨于飽和，逐步由規(guī)模化向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，城市更新和老舊小區(qū)改造成為房企布局的新賽道。

5、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）堅(jiān)持“房住不炒”的總原則

（2）加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度

（3）落實(shí)主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期

（4）加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

——房地產(chǎn)政策重點(diǎn)圍繞增加住房供給和發(fā)展租賃住房市場(chǎng)

6、“十四五”規(guī)劃關(guān)于綠色發(fā)展與碳中和的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃主題之：綠色發(fā)展與碳中和是重要的長(zhǎng)期宏觀主題

（2）“綠天鵝”的風(fēng)險(xiǎn)

——“綠天鵝”是指氣候變化可能引發(fā)的金融危機(jī)。2020年，國(guó)際清算銀行（BIS）在其出版的《綠天鵝：氣候變化時(shí)代中的中央銀行和金融穩(wěn)定》提出了這一概念。

——“綠天鵝”風(fēng)險(xiǎn)卻比“黑天鵝”風(fēng)險(xiǎn)更高階，為應(yīng)對(duì)氣候變化和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)低碳轉(zhuǎn)型，大幅度收緊碳排放等相關(guān)政策或技術(shù)革新，引發(fā)高碳資產(chǎn)重新定價(jià)和財(cái)務(wù)損失的風(fēng)險(xiǎn)。

（3）綠色發(fā)展與碳中和對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的沖擊

（4）綠色建筑：節(jié)能減碳

（5）利用可再生能源發(fā)電為綠色建筑提供運(yùn)行動(dòng)力是降低建筑運(yùn)行能耗的有效技術(shù)之一：光伏發(fā)電和風(fēng)力發(fā)電

（6）以工業(yè)化、信息化、綠色化“三化合一”為特征的新型建筑工業(yè)化代表著未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，是住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域綠色發(fā)展、低碳循環(huán)發(fā)展的主要舉措。

（7）發(fā)展新型建筑工業(yè)化是促進(jìn)建設(shè)領(lǐng)域節(jié)能減排的有力抓手。

——裝配式建造方式

（8）積極推進(jìn)建筑工程技術(shù)進(jìn)步、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、提高建筑業(yè)發(fā)展質(zhì)量，真正把“綠色”融入建筑全生命周期，實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)的綠色發(fā)展。

（9）2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

7、“十四五”規(guī)劃關(guān)于“加快數(shù)字化發(fā)展，建設(shè)數(shù)字中國(guó)”的表述及其對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響

（1）“十四五”規(guī)劃6次提及數(shù)字化！住建行業(yè)數(shù)字化要怎么做？

（2）智慧住建是時(shí)代發(fā)展的必然

（3）數(shù)字基建

（4）數(shù)字化轉(zhuǎn)型衍生機(jī)遇，不斷提高建筑產(chǎn)業(yè)智慧化水平，推動(dòng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)與建筑業(yè)的深度融合；同時(shí)加快BIM(建筑信息模型)技術(shù)推廣應(yīng)用；在工程項(xiàng)目規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、造價(jià)等各階段，推廣BIM技術(shù)應(yīng)用，利用云計(jì)算、云存儲(chǔ)技術(shù)和云服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)建筑全生命周期各參與方的數(shù)據(jù)共享和協(xié)同合作，為項(xiàng)目方案優(yōu)化和科學(xué)決策提供依據(jù)。

——“十四五”期間的行業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型最好可以與有經(jīng)驗(yàn)的科技型企業(yè)進(jìn)行合作，做好整體規(guī)劃，避免走彎路、重復(fù)建設(shè)，浪費(fèi)資源及時(shí)間。

（5）房地產(chǎn)企業(yè)加快數(shù)字化轉(zhuǎn)型案例：南通三建

8、“十四五”時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

——在經(jīng)濟(jì)“雙循環(huán)”中，房地產(chǎn)必將扮演重要角色

——城市化、都市圈促進(jìn)人口流入的機(jī)會(huì)

——繼續(xù)對(duì)關(guān)鍵領(lǐng)域進(jìn)行投資：“兩新一重”與房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)遇

二、我國(guó)房地產(chǎn)投資的國(guó)際背景：國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與熱點(diǎn)問(wèn)題

1、疫情前世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入衰退

——當(dāng)前全球處在罕見(jiàn)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)低迷期

——十年一次的金融危機(jī)是否已經(jīng)到來(lái)

——會(huì)不會(huì)發(fā)生百年一遇的危機(jī)？

2、世界經(jīng)濟(jì)周期與新工業(yè)革命

——全球長(zhǎng)波周期劃分（康得拉季耶夫周期）

——工業(yè)革命、技術(shù)變革與城市化

3、油氣價(jià)格與世界經(jīng)濟(jì)景氣度

4、世界經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“三低兩高”，貨幣政策環(huán)境巨變

——俄羅斯、土耳其等國(guó)開(kāi)始加息

5、拜登上臺(tái)后的內(nèi)外政策新變化

6、“灰犀牛”與全球大變局初顯

——警惕“灰犀牛”式大概率危機(jī)的到來(lái)

——黑天鵝與綠天鵝

——全球大變局初顯

7、中美貿(mào)易戰(zhàn)及其對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響

三、中美博弈影響幾何：中美博弈對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的影響

1、中美博弈的根本原因

2、中美博弈的力度加劇、范圍擴(kuò)大

——特朗普：《交易的藝術(shù)》

——拜登政府對(duì)華政策變化

——中美博弈最新進(jìn)展

3、中美博弈的前景展望

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——初期，沿海和外向型經(jīng)濟(jì)省份受影響大

——最終影響到全國(guó)各個(gè)省份

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的可能演化路徑

4、中美博弈不同情形下的短期影響和長(zhǎng)期影響

5、中美博弈不同情形下的直接影響和間接影響

6、中美博弈對(duì)進(jìn)出口的可能影響：現(xiàn)在與未來(lái)

7、中美博弈對(duì)房地產(chǎn)的可能影響：現(xiàn)在與未來(lái)

——外貿(mào)順差減少→外匯占款減少（發(fā)行的錨）→人民幣發(fā)行被動(dòng)減少→影響經(jīng)濟(jì)和進(jìn)出口→對(duì)房地產(chǎn)負(fù)面影響

——科技封鎖加劇→發(fā)展高科技→避免全民炒房→引導(dǎo)企業(yè)加大研發(fā)投入→對(duì)房地產(chǎn)負(fù)面影響

——外貿(mào)順差減少→海外投資受限→投資渠道減少→投資/購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)

——內(nèi)循環(huán)背景下→基建拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)就業(yè)→房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍

——刺激經(jīng)濟(jì)→貨幣供應(yīng)增加→實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資回報(bào)較低→資金繞道回流到房地產(chǎn)

——出口減少→經(jīng)濟(jì)受影響→財(cái)政收入減少→搞土地財(cái)政→刺激房地產(chǎn)

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價(jià)格上漲→輸入性通貨膨脹→成本上漲（原料價(jià)格上升、人工成本上升）→老板利潤(rùn)減少、工人凈收入減少→房地產(chǎn)需求減少

——全球貨幣大放水/貨幣超發(fā)→大宗商品價(jià)格上漲→輸入性通貨膨脹→物價(jià)上漲（原料價(jià)格上升、人工成本上升）→資產(chǎn)性需求增加→房地產(chǎn)投資需求增加

8、中美博弈對(duì)金融的沖擊

——金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)放大

——蒙代爾“不可能三角”

——匯率風(fēng)險(xiǎn)增加，企業(yè)要積極應(yīng)對(duì)

——在中美博弈背景下，大概率人民幣處于升值通道。但隨著博弈力度的加重與緩和，會(huì)有波動(dòng)。

——為增加談判籌碼，階段性貶值是常態(tài)

9、疊加疫情影響下，中美博弈的進(jìn)程和后果還不清晰

——疫情造成全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈甚至創(chuàng)新鏈中斷或者減弱。未來(lái)疫情結(jié)束后，全球供應(yīng)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈、價(jià)值鏈會(huì)重構(gòu)。

10、房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對(duì)

——未雨綢繆，化解風(fēng)險(xiǎn)

——主動(dòng)出擊，轉(zhuǎn)型升級(jí)

四、我國(guó)房地產(chǎn)投資的國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)背景：中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析的基本框架：總需求與總供給

2、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的決定要素

3、需求三架馬車(chē)分析

（1）消費(fèi)

（2）投資：民間投資告急

（3）出口：進(jìn)出口增速回落

4、供給側(cè)分析

（1）人口問(wèn)題：未富先老

（2）資源環(huán)境問(wèn)題

（3）科技創(chuàng)新問(wèn)題

5、中國(guó)會(huì)不會(huì)陷入“中等國(guó)家收入陷阱”

6、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的三大動(dòng)力來(lái)源

——城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成

——中西部地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢(shì)

——消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)

7、近年中國(guó)出現(xiàn)的幾個(gè)重要拐點(diǎn)

8、中國(guó)經(jīng)濟(jì)將現(xiàn)“四大分化”

9、實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)面臨的六大問(wèn)題、五大危機(jī)

10、企業(yè)倒閉潮的四種推動(dòng)力量

11、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與海外投資

12、從十四五規(guī)劃看中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)發(fā)展與中國(guó)未來(lái)深刻變革

13、碳中和與綠色發(fā)展將重塑中國(guó)經(jīng)濟(jì)

14、警惕金融風(fēng)險(xiǎn)：謹(jǐn)防“明斯基時(shí)刻”的到來(lái)

——郭樹(shù)清：房地產(chǎn)泡沫是最大的灰犀牛

15、對(duì)我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本判斷

五、房地產(chǎn)向何處去：新時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的前景是光明的

2、我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)支撐基建和房地產(chǎn)需求

3、19大后中國(guó)經(jīng)濟(jì)走向預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展

——我國(guó)長(zhǎng)期向好支撐基建和房地產(chǎn)需求

——基建和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐條件

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動(dòng)了一百多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財(cái)政壓力

——百姓財(cái)富保值

4、房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？

——2017.5.12，人民日?qǐng)?bào)發(fā)文：房?jī)r(jià)上漲是必然趨勢(shì)

——論經(jīng)濟(jì)體量，中國(guó)和美國(guó)最為相像；論土地制度，中國(guó)又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國(guó)向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融

——房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？看通脹、區(qū)域、投資渠道

——根源：土地財(cái)政，人地錯(cuò)配，貨幣超發(fā)

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)

——老齡化會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

7、土地財(cái)政和地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響房地產(chǎn)走向

——地方財(cái)政對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度分析

8、通貨膨脹預(yù)期、土地財(cái)政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的拉鋸

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值：正面影響

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)審?qiáng)人大戰(zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

9、正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用和地位

——不可廢棄

——不可過(guò)度依賴(lài)

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

六、調(diào)控加碼：最新房地產(chǎn)金融政策解讀

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強(qiáng)對(duì)房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對(duì)銀行房貸“五檔分類(lèi)”要求

——廣東地區(qū)LPR加點(diǎn)提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購(gòu)政策升級(jí)，對(duì)政策“打補(bǔ)丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對(duì)狂飆突進(jìn)的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會(huì)祭出《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)“23號(hào)文”)后，強(qiáng)調(diào)不得向“四證”不全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號(hào)文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購(gòu)房尾款類(lèi)項(xiàng)目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過(guò)三次

——與22城GDP接近的城市，會(huì)成為房企拿地的潛在目標(biāo)

——近期，包括杭州、長(zhǎng)沙、重慶、北京、天津、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數(shù)城市一次供地?cái)?shù)量超過(guò)30宗，有的甚至達(dá)到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達(dá)到或接近千億元。截至4月2日，已有16城出臺(tái)了集中供地相關(guān)政策。傳統(tǒng)樓市成交“小陽(yáng)春”及“金九銀十”是集中供地期。今年的第一批次集中供地，就有可能形成價(jià)值上萬(wàn)億元的土地交易。

6、2021年《政府工作報(bào)告》關(guān)于房地產(chǎn)的相關(guān)精神解讀

（1）刺激經(jīng)濟(jì)還是要靠基建

（2）房地產(chǎn)

（3）推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化，確立都市圈城市群。優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局，促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

（4）地方債務(wù)。無(wú)法延續(xù)。基建能力受限

（5）碳中和、節(jié)能環(huán)保與綠色建筑

（6）老舊小區(qū)改造、安居房與基建

7、2020年3月29日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布通知，就加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)公開(kāi)征求意見(jiàn)。通知提出，縣城新建住宅以6層為主，新建住宅最高不超過(guò)18層。

七、土地、人口與貨幣：房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)

1、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場(chǎng)配合

——工業(yè)化加速提高居民收入，促進(jìn)農(nóng)村人口進(jìn)城

——城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

2、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開(kāi)與多點(diǎn)開(kāi)花

——我國(guó)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國(guó)主要發(fā)展軸

——我國(guó)主要城市群

3、房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯都市圈和城市群建設(shè)

——按照世界城市化發(fā)展的“S型”規(guī)律曲線，城鎮(zhèn)化率顯示我國(guó)的城市化進(jìn)程仍處于中期，未來(lái)還存在繼續(xù)提高的空間。

——城市群和都市圈建設(shè)將帶來(lái)更多的人口流入城市，從而帶來(lái)更多的投資和消費(fèi)，提供經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)潛在動(dòng)力。

——現(xiàn)代化都市圈既有利于優(yōu)化人口和經(jīng)濟(jì)的空間結(jié)構(gòu)，又有利于激活有效投資和潛在消費(fèi)需求，增強(qiáng)內(nèi)生發(fā)展動(dòng)力。

——進(jìn)入都市圈范圍的區(qū)域，將享受更多的發(fā)展紅利。

——房地產(chǎn)企業(yè)為什么要緊盯粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

4、房地產(chǎn)供應(yīng)會(huì)增加

——貨幣發(fā)行增速加快，國(guó)家實(shí)行積極貨幣政策

——部分支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，經(jīng)過(guò)各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場(chǎng)

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對(duì)值遠(yuǎn)低于美國(guó)、日本

——地方政府財(cái)政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)屓舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個(gè)“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

5、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，廣大中產(chǎn)階層購(gòu)房需求增加

6、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

7、房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢(shì)

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營(yíng)商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

——我國(guó)主要區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟(jì)潛力取決于人才和資金的流向

8、正確識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)控

——房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

9、全國(guó)各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

八、洞察先機(jī)：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人房地產(chǎn)投資的幾點(diǎn)建議

1、房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困難

——每次限購(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門(mén)被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

2、面對(duì)政策變化，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的幾點(diǎn)建議

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)周期

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

3、對(duì)個(gè)人投資房地產(chǎn)的幾點(diǎn)建議

——通脹預(yù)期下，購(gòu)房更容易保值

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭(zhēng)搶資產(chǎn)，房子漲價(jià)

——按揭貸的風(fēng)險(xiǎn)，取決于借款人的還款能力，取決于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)機(jī)會(huì)賺錢(qián)能力，地區(qū)發(fā)展。

——關(guān)鍵看個(gè)人情況。首付比例大幅提升的情況下，除非發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一般不會(huì)不還款。

——消費(fèi)按揭貸款，用于購(gòu)房首付，會(huì)加大還款風(fēng)險(xiǎn)。

4、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和個(gè)人投資房地產(chǎn)的建議——甄別不同區(qū)域的機(jī)遇

——甄別不同區(qū)域的機(jī)遇：人往何處去？錢(qián)往何處去？

——要研究區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)

——各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)大分化時(shí)代的來(lái)臨

——人口流入，房?jī)r(jià)上升

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房?jī)r(jià)高，負(fù)擔(dān)得起高房?jī)r(jià)）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來(lái)看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

九、科學(xué)應(yīng)變：企業(yè)家如何應(yīng)對(duì)新形勢(shì)、新問(wèn)題（本部分點(diǎn)到為止）

（1）有所為，有所不為，有所作為

（2）要做到：安心、靜心、信心

（3）精準(zhǔn)識(shí)變、科學(xué)應(yīng)變、主動(dòng)求變

（4）再審視、再謀劃、再提升

（5）積極應(yīng)對(duì)壓力，抓好兩個(gè)效益，擔(dān)負(fù)四個(gè)責(zé)任

（6）加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)，保障企業(yè)業(yè)務(wù)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型升級(jí)